Фактор фонда возмещения формула excel - Word и Excel - помощь в работе с программами

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Содержание

1 3.1. Потенциальный валовый доход
2 3.2. Действительный валовый доход
3 3.3. Операционные расходы
4 3.4. Чистый операционный доход
5 3.5. Функции сложного процента
6 3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)
7 3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
8 3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ
9 3.9. Метод дисконтирования денежных потоков
10 3.10.Методы капитализации по расчетным моделям
11 3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

где:

– арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;

– Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

${displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD}$

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

${displaystyle DX_{PR}}$

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

${displaystyle PVD-NP-NZ+DX_{PR}=DVD}$

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

${displaystyle DX_{PR}}$

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

3.4. Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
${displaystyle PVD-NP-NZ+DH_{PR}=DVD}$

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

${displaystyle DH_{PR}}$

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

3.5. Функции сложного процента

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

3.5.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 8

№ п/п	Наименование функции	Формула расчета, пример решения задачи
1	Накопленная (будущая) сумма единицы	Показывает накопление 1 ден.ед. за период: ${displaystyle FV=PVtimes (1+i)^{t},}$ где: FV – будущая стоимость, ден. ед. PV – текущая стоимость, ден. ед. i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени t – интервал времени, периодов времени
2	Текущая стоимость единицы	Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем: ${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i)^{t}}}.}$
3	Накопление единицы за период	Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей: ${displaystyle FV={frac {(1+i)^{n}-1}{i}}times PMT,}$ где: PMT – аннуитетный платеж, ден. ед. Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
4	Фактор фонда возмещения	Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.: ${displaystyle PMT={frac {FVtimes i}{(1+i)^{n}-1}}.}$
5	Текущая стоимость обычного аннуитета	Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей: ${displaystyle PV=PMTtimes {frac {1-(1+i)^{-n}}{i}}.}$
6	Взнос на амортизацию единицы	Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита: ${displaystyle PMT={frac {PVtimes i}{1-(1+i)^{-n}}}.}$

3.5.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени начисления:

базовый вариант:

${displaystyle 1+i_{t}={^{dfrac {T}{t}}sqrt{(1+i_{t})}}={(1+i)^{dfrac {t}{T}}},}$

упрощенный вариант:

${displaystyle i_{t}={frac {i_{T}}{({displaystyle {frac {T}{t}}})}},}$

где:

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9

Ставка накопления (дисконтирования)	Формула расчета из годовой ставки накопления ( ${displaystyle t_{god}}$ )
Нормальный вариант	Упрощенный вариант
Месячная		${displaystyle {frac {i_{god}}{12}}}$
Квартальная		${displaystyle {frac {i_{god}}{4}}}$
Полугодовая		${displaystyle {frac {i_{god}}{2}}}$

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

3.5.5. Примеры задач.

Задача 1. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%?
Решение:

${displaystyle PV={frac {1000000}{(1+0,10)^{5}}}=620921}$

При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:

${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i)^{t-0,5}}}.}$

Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых.
Решение:
${displaystyle PV={frac {1000000}{(1+0,15)^{0,5}}}=932505.}$

При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид:
${displaystyle PV={frac {FV}{(1+t_{1})^{t_{1}};times (1+i_{2};)^{t_{2;}}times ...times (1+i_{m};)^{t_{m}}}}}$

где: i_m – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.

Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

Решение.

${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i_{1})^{t_{1}}times (1+i_{1})^{t_{2}}}}={frac {200000}{(1+0,2)^{1}times (1+0,15)^{1}}}=144928.}$

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0:
${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i_{2})^{t_{2}-t_{1}}}}={frac {200000}{(1+0,2)^{1}}}=166667}$
${displaystyle PV={frac {FV_{1}}{(1+i_{1})^{t_{1}}}}={frac {166667}{(1+0,15)^{1}}}=144928}$

3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)

3.6.1. Ставка дисконтирования:

процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы.
В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

${displaystyle i_{p}={frac {i_{H}-i_{inf}}{1+i_{inf}}}}$

где:

${displaystyle i_{p}}$

— реальная ставка, доли ед.

${displaystyle i_{H}}$

— номинальная ставка, доли ед.;

${displaystyle i_{inf}}$

— темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

${displaystyle i_{NL}={frac {i}{12}}times N}$

где:

— срок экспозиции объекта на рынке, мес.;

< ${displaystyle i_{BR}}$

— безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).
Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

${displaystyle R={frac {CHOD}{C}}}$

где:

— общая ставка капитализации, доли е

— рыночная стоимость, ден.ед.;

— чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки).
Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

${displaystyle {C}={frac {CHOD}{R}}}$

где:

– рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

– общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процента
См. таблицу здесь

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).</p>

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

${displaystyle {K}_{IZ};=;{frac {K}{C}}_{H}times 100%}$

где:	К_ИЗ –	коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;
	К –	сумма кредита, ден.ед.;
	С_Н –	стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

положительный – R_СК > R_Н(свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
отрицательный – R_СК<R_Н.

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

${displaystyle C_{H};=;x.}$

${displaystyle K=K_{iz}times C_{H}=xtimes 0.7=0.7x.}$ ${displaystyle CK=C_{H};-;K;=;x;-;0.7x;=;0.3x.}$

${displaystyle {begin{array}{l}POK=0.1times K=0.1times 0.7x=0.07x.\end{array}}}$

${displaystyle {begin{array}{l}R_{CK}={frac {{CHOD};-;POK}{CK}}={frac {0.15x;-;0.07x}{0.3x}}=0.26(6)sim 26.7%\end{array}}}$

${displaystyle R_{CK};>;R_{H;}rightarrow }$ леверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

${displaystyle C;=;sum _{j=1}^{n}{frac {CF_{j}}{(1+i)^{j}}}+{frac {CF_{REV}}{(1+i)^{n}}}}$

где:	С –	стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	CF_j –	денежный поток j-ого периода, ден. ед.;
	CF_РЕВ –	реверсия, ден.ед.;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

${displaystyle d=;{frac {1}{(1+i)^{t}}}}$

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

При использовании модели капитализации для определения денежных потоков постпрогнозного периода используется следующая формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

${displaystyle PV;=;sum _{j=1}^{n}{frac {FV_{j}}{(1+i)^{j}}}+{frac {FV_{n+1}}{R}}times {frac {1}{(1+i)^{n}}}}$

где:	PV –	текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;
	FV_j –	денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;
	n–	продолжительность прогнозного периода, периодов;
	R–	ставка капитализации, доли ед.

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель	Значение
Прогнозный период	Первый год постпрогнозного периода
1 год	2 год	3 год
Денежный поток, ден.ед.	100	150	100	120
Период дисконтирования, лет	1	2	3	3
Ставка дисконтирования, %	15	15	15	15
Дисконтный множитель, доли ед.	0,8696	0,7561	0,6575	0,6575
Текущая стоимость, ден.ед.	87	113	66
Ставка капитализации, %				20
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.				600
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.	395
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.	661

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Общая формула капитализации по расчетным моделям:

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

${displaystyle i_{VOZVR}={frac {1}{T}}times 100%}$

где:

${displaystyle i_{VOZVR}}$

– норма возврата, %;

– оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i_{BR}}{(1+i_{BR;})^{T}-1}}end{array}}}$

где:

${displaystyle i_{BR}}$

– безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1+i)^{T}-1}}end{array}}}$
Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF).
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

${displaystyle i{VOZVR}={frac {CHOD}{R}}={frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}$

${displaystyle i{VOZVR}={frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}approx 0,05.}$

${displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15+0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}$

Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются.

Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ», стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

${displaystyle i_{VOZVR}={frac {1}{T}}times 100%}$

где:

${displaystyle i_{VOZVR}}$

– норма возврата, %;

– оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i_{BR}}{(1+i_{BR;})^{T}-1}}end{array}}}$

где:

${displaystyle i_{BR}}$

– безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1+i)^{T}-1}}end{array}}}$

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

${displaystyle i{VOZVR}={frac {CHOD}{R}}={frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}$

${displaystyle i{VOZVR}={frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}approx 0,05.}$

${displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15+0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}$

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Источник

Расчет фактора фонда возмещения

Фактор фонда
возмещения показывает величину
периодического взноса, который
вместе с процентом необходим для того,
чтобы кконцу
определенного числа периодов погасить
основную сумму кредита. Это величина,
обратная фактору накопления единицы
за период. Фактор фонда возмещения
рассчитывают по формуле

РМТ = FV : [(1 + i)ⁿ
– 1],

Например, в течение пяти лет требуется
накопить 150000 рублей, депонируя ежемесячно
равные денежные суммы. Ставка по вкладу
составит 12%, процент будут начислять
каждый месяц. Каким должен быть месячный
депозит?

Решение. 150000 руб * 0,01224444 = 1836,66 рублей

Примеры:

Владелец садового участка через 3 года
планирует провести водопровод на
участок. Стоимость работы 40000руб. Каким
должен быть размер ежегодного взноса
при 12% годовых?
Планируется построить гараж через 5
лет. Стоимость работ 150000 руб. Каким
должен быть размер ежегодного взноса
при 14% годовых?
Владелец частного дома планирует
пристроить к дому мансарду через 2
года. Стоимость работ 25000 руб. Каким
должен быть размер ежегодного взноса
при 18% годовых?

На дачном участке планируется пробурить
скважину для воды через 4 года.
Стоимость работ 30000 руб. Каким должен
быть размер ежегодного взноса при 11%
годовых?
Предприниматель планирует построить
летнее кафе через 3 года. Стоимость
работ 800000 руб. Каким должен быть размер
ежегодного взноса при 14% годовых?

1.5 Текущая стоимость единицы

Текущая стоимость
единицы (реверсии) — это величина,
обратная накопленной сумме единицы,
т.е. это текущая стоимость единицы,
которая должна быть получена в будущем.
При применении фактора текущей стоимости
используют понятия «дисконтирование»
и «ставка дисконта», которые по смыслу
обратны понятиям «накопление» и «ставка
процента». Смысл подобных расчетов при
работе с недвижимостью заключается в
том, чтобы определить, какую сумму надо
заплатить за земельный участок сегодня,
чтобы перепродать его с выигрышем в
будущем. Текущую стоимость капитала
вычисляют по формуле

PV = FV*[1
: (1+i)ⁿ
] ,

Например, какую сумму следует сегодня
депонировать в банке, начисляющем 12%
при годовом накоплении, для получения
через 5 лет 100000 рублей? Решение: 100000 руб
* 0,567427 = 56742,27 рублей.

Примеры:

1). Инвестор,
рассчитывающий перепродать собственность
через 2 года за 500000 рублей, должен решить,
сколько ему предложить за землю сегодня
при 10% ставки дохода на вложенный капитал.

2). Инвестор,
рассчитывающий перепродать собственность
через 4года за
850000 рублей, должен решить, сколько ему
предложить за землю сегодня
при 12%о ставки дохода на вложенный
капитал.

3).Инвестор, рассчитывающий перепродать
собственность через 5 лет за 750000
рублей,должен решить,сколько ему
предложить за землю
сегодня
при 14% ставки дохода на вложенный капитал.

Так как данный фактор является
обратной величиной от накопленной
суммы единицы, то любая задача, которая
может быть решена с использованием
фактора накопленной суммы единицы,
может быть решена с использованием
фактора реверсии, только через деление,
а не умножение.

Таблица 2 — Построение таблицы
текущей стоимости реверсии (годовая
ставка 10%)

Год	Накопленная сумма	Обратная величина	Текущая стоимость единицы
1	1,1	1/1,1	0,909091
2	1,21	1/1,21	0,826446
3	1,331	1/1,331	0,751315
4	1,4641	1/1,4641	0,683013
5	1,6105	1/1,6105	0,620921

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Источник

Когда человек вкладывает собственные денежные средства в объект, приносящий доход, то он рассчитывает не только на получение прибыли из вложенного капитала, но и на его полное возмещение. Это можно сделать посредством перепродажи или же получением таких барышей, что не только принесут проценты, но и постепенно вернут вложения.

Вводная информация

Когда инвестор вкладывает собственный капитал в определенный объект, он рассчитывает, что получит возмещение и прибыль. Существует три популярных способа рассчитать ориентировочные временные значения:

Метод прямолинейного возврата капитала. Назван в честь Ринга.
Метод возврата капитала по ставке дохода на инвестиции и фонду возмещения. Назван в честь Инвуда.
Метод возврата капитала по безрисковой процентной ставке и фонду возмещения. Назван в честь Хоскольда.

Краткое содержание

Давайте буквально парой слов опишем, что собой представляет каждый из них:

Метод Ринга. Он предполагает развитие сценария по такое процедуре: возмещение основной суммы вложенного капитала осуществляется равными частями. В таком случае размеры платежей не будут отличаться. Этот метод предполагает, что будет происходить ежегодное снижение значения денежного потока, который используется для погашения долга. Поэтому он не может быть использован в тех случаях, когда доход неравномерный.
Метод Инвуда. Норма возврата инвестиций равна фактору фонда возмещения, что рассчитывается на той же процентной ставке, что и в случае с доходом на инвестиции. Использование этого подхода является целесообразным при полном возврате вложений и получении с них соответствующих прибылей.
Метод Хоскольда. Его применяют в тех случаях, когда вероятна потеря части инвестированного капитала в процессе сделки. Текущий доход в таком случае рассматривается одновременно и как возмещение, и как получаемая прибыль от вложения. Например, подобное актуально при сносе жилого дома, который сдавался в аренду. Поэтому возврат инвестиций по методу Хоскольда должен строиться исходя из того, чтобы не только вернуть вложенный капитал, но и получить прибыль из совершаемых манипуляций.

А теперь давайте рассмотрим их более подробно.

Метод Ринга

Сейчас давайте рассмотрим в большей мере математические аспекты. Чтобы получить годовую норму возврата капитала, необходимо поделить 100 % стоимости актива на его оставшийся срок полезной жизни. Иными словами – нужна величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, которая помещается в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим небольшой пример инвестирования. Допустим, есть вложение на пять лет. Ставка доходности составляет 18 % годовых. В таком случае ежегодная прямолинейная норма возврата капитала будет составлять 20 %. Достигается это путем нехитрых манипуляций: 100 %/5=20 %. Коэффициент капитализации в таком случае составит 38 %. Для тех, кто не понял, откуда взялось это число: 18 %+20 %=38 %.

Метод Инвуда

Данный подход используется в тех случаях, когда принято решение об реинвестировании возвращенного капитала по ставке доходности инвестиции. Еще одно название для этого варианта – аннуитетный метод. Вот небольшой пример: срок вложения составляет пять лет. Доход на инвестиции равен 12 %. Фактор фонда возмещения (от его реинвестирования) составляет 0,1574097 %. Таким образом, коэффициент будет равен 0,2774097 %.

Метод Хоскольда

Формула этого подхода применяется тогда, когда ставка для первоначальных инвестиций не высока. И весьма маловероятным выглядит повторное вложение по ней. Поэтому в качестве опоры в математическом расчете предполагается использование безрисковой ставки.

Чтобы разобраться, давайте рассмотрим небольшой пример. Есть инвестиционный проект, который предлагает доход в 12 % годовых на вложения сроком в пять лет. Определенные суммы благодаря возврату средств могут быть повторно вложены без риска по ставке в 6 %. Норма возврата капитала при таком факторе возмещения равна 0,1773964. Коэффициент в таком случае будет равен 0,2973964.

А как же выглядит формула? Метод Хоскольда предполагает использование несколько более сложного выражения. В общем виде оно выглядит следующим образом: R кап. = R дох. Кап. + Δ · R норм. возвр.

Наибольший интерес при проведении расчетов представляет Δ. Ведь именно от этого символа зависит, выгодно ли это значение или нет. Так, Δ будет равен нулю в том случае, если стоимость объекта оценки не поменяется. Плюсовое значение может быть только при уменьшении его цены. Оно отображает долю, на которую произойдет падение. Минусовое значение устанавливается в том случае, если планируется увеличение стоимости объекта. Оно также отображает долю, на которую приблизительно произойдет рост. Норма возврата по методу Хоскольда должна учитываться адекватно, иначе будут получены недостоверные данные, которые приведут к финансовым потерям.

Про коэффициенты

Дело в том, что рассматриваемые методы не существуют сами по себе в вакууме. Большую роль в их использовании играет коэффициент капитализации и возврата инвестиций. Первый используется при оценке риска и отображении вложенных и полученных средств. Чем он больше, тем более выгодное дело предлагается. Правда необходимо соблюдать осторожность. Чем выше барыши сулятся, тем вероятней, что сопутствующие риски перейдут из статуса чего-то эфемерного во вполне реальную вещь.

Еще заслуживает упоминания коэффициент возврата инвестиций. Он используется для того, чтобы в процентном соотношении показывать прибыльность или убыточность определенного вложения. Его формула выглядит таким образом: (доход – убытки)/сумма инвестиций * 100 %.

Какие могут возникнуть сложности?

При всей кажущейся внешней простоте могут быть определенные заминки. Например, цены продаж являются непрозрачной информацией. Поэтому могут быть различия между номинальными значениями и фактическими результатами. Лучше всего применять математические модели в условиях устойчивого рынка. Что интересно, отклонения обеспечиваются при движении в обе стороны. Например, при росте рынка коэффициент капитализации будет снижаться. Конечно, нельзя сказать, что улучшение параметров – это плохое отклонение. Но оно приводит к тому, что используемую математическую модель необходимо корректировать.

Отдельно стоит упомянуть использование заемных средств. Ведь, увы, не всегда получается обходиться исключительно собственными финансами. В таком случае необходимо использовать понятие чистого операционного дохода за один временной период и не рассчитывается цена реверсии. Если использовались заемные средства, то лучше обратить внимание на метод связанных инвестиций.

Специфика, которую следует учитывать

А теперь давайте больше поговорим о прикладных аспектах. Всегда необходимо просчитывать основные вопросы. Если ответ не нравится, то это повод задуматься о целесообразности совершаемых действий.

Например, смогут ли денежные потоки инвестиционного проекта компенсировать сделанные вложения и принести прибыль? Рассмотрим очень простой вариант. Человек относит деньги в банк и открывает депозит. После окончания срока действия договора можно получить и основную сумму, и причитающиеся проценты. Конечно, если банк не обанкротится. Но в таком случае можно рассчитывать на сохранение основной суммы, если она не превышает установленного законодательством максимума. Поэтому приходится волноваться только про надежность банковского учреждения и предлагаемую процентную ставку. А вот если денежные потоки инвестиционного проекта направлены на приобретение недвижимости, то следует позаботиться о том, чтобы были компенсированы вложения. То есть получения депозитных 10 % для этого дела явно недостаточно, если планируется работа проекта десять лет. Десять процентов прибыли возможны только в том случае, если доход от вложения составляет 20 %. Если меньше – то возрастет срок окупаемости. А это сделает проект менее привлекательным. А так двадцати процентов хватит для того, чтобы половину направить на возмещение вложения, а остальные 10 % считать своим заслуженным доходом.

Заключение

Вот и рассмотрены методы Хоскольда, Ринга и Инвуда. А вместе с ними и оценено, как просчитывается возмещение инвестиционного капитала. Математические исчисления позволят узнать, сколько необходимо ждать времени до возмещения капитала и получения прибыли, какой будет ее конечный размер. Хотя следует учитывать, что при решении реальных задач все будет несколько сложнее, нежели рассматривалось в статье. Математическая формула может быть видоизменена под учет определенных моментов, дабы минимизировать вероятность финансовых потерь.

Источник

Формулы сложных процентов

6 ФУНКЦИЙ
ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ. ФОРМУЛЫ СЛОЖНЫХ ПРОЦЕНТОВ

Теория изменения стоимости денег
исходит из предположения, что деньги,
являясь специфическим товаром, со временем меняют
свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменение стоимости денег
происходит под влиянием ряда факторов, важнейшими из которых можно назвать
инфляцию и способность денег приносить доход при условии их разумного
инвестирования в альтернативные проекты. Основными операциями, позволяющими
сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и
дисконтирования.

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Накопление
– это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при
условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного
времени, принося периодически накапливаемый процент.

Дисконтирование
– это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей
стоимости.

Аннуитетные
платежи (PMT) – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих
друг от друга на один и тот же промежуток времени. Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если
платежи осуществляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в
начале – авансовый.

Текущая стоимость
(PV) (англ. Present value) — исходная сумма долга
или оценка современной величины денежной суммы, поступление которой ожидается в
будущем, в пересчете на более ранний момент времени.

Будущая
стоимость (FV) (англ. Future value) — сумма
долга с начисленными процентами в конце срока.

Ставка дохода или процентная
ставка (i) (англ. Rate of interest) — является относительным показателем
эффективности вложений (норма доходности), характеризующим темп прироста
стоимости за период.

Срок погашения долга (n) (англ. Number of
periods) — интервал времени, по истечении которого сумму долга и проценты нужно
вернуть. Срок измеряется числом расчетных периодов, обычно равных по длине
(например, месяц, квартал, год), в конце которых регулярно начисляются
проценты.

Частота
накоплений в год (k) — периодичность начисления процентов оказывает влияние на величину накопления.
Чем чаще начисляются проценты, тем больше накопленная сумма.

ОБОЗНАЧЕНИЯ К ФОРМУЛАМ

FV
– будущая стоимость денежной единицы;

PV
– текущая стоимость денежной единицы;

PMT – равновеликие периодические платежи;

i
– ставка дохода или процентная ставка;

n
– число периодов накопления, в годах;

k
– частота накоплений в год.

6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ

Формула сложных процентов — 1 функция

Будущая
стоимость денежной единицы (FV) –
накопленная сумма денежной единицы. Накопленная
сумма денежной единицы показывает, какую сумму будет составлять денежная
единица, вложенная сегодня, через определенный период времени при определенной
ставке дисконта (доходности).

Начисление
процентов 1 раз в год: FV = PV* [(1+i)ⁿ] или FV = PV* кол.1

Начисление
процентов чаще, чем один раз в год: FV = PV* [(1+i/k)^nk]

Формула сложных процентов — 2 функция

Текущая
стоимость денежной единицы (PV) или текущая стоимость реверсии
(перепродажи) показывает, какую сумму
нужно иметь сегодня, чтобы через определенный период времени при определенной
ставке дисконта (доходности) получить сумму, равную денежной единице, то есть
какой сумме сегодня эквивалентна денежная единица, которую мы рассчитываем
получить в будущем через определенный период времени.

Начисление процентов 1 раз в год: PV = FV * [1/(1+i)ⁿ] или PV = FV * кол.4

Начисление
процентов чаще, чем один раз в год: PV = FV * [1/(1+i/k)^nk]

Формула сложных процентов — 3 функция

Текущая стоимость аннуитета показывает, какой сумме денежных средств сегодня эквивалентна
серия равномерных платежей в будущем, равных одной денежной единице, за
определенное количество периодов при определенной ставке дисконта.

Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если платежи осуществляются в конце
каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале – авансовый.

Обычный аннуитет:

Начисление процентов 1 раз в год:

Начисление
процентов чаще, чем один раз в год:

Авансовый аннуитет:

Формула сложных процентов — 4 функция

Накопление денежной единицы за период FV —
будущая
стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступлений). Фактор
накопления единицы за период показывает, какой будет стоимость серии равных
сумм, депонированных в конце каждого периодического интервала по истечении
установленного срока.

Обычный аннуитет:

Авансовый аннуитет:

Формула сложных процентов — 5 функция

Взнос на амортизацию денежной единицы — это величина
регулярного периодического платежа в счет погашения кредита, выданного
на определенный период при процентной заданной ставке. Это величина,
обратная текущей стоимости аннуитета. Амортизация в данном случае – это
погашение (возмещение, ликвидация) долга в течение определенного времени.

Начисление процентов 1 раз в год:

Начисление процентов чаще, чем один раз в год:

Формула сложных процентов — 6 функция

Фактор фонда возмещения — показывает
аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в
конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить
искомую сумму.

Начисление процентов 1 раз в год:

Начисление процентов чаще, чем один раз в год:

См. таблицы сложных процентов. 6 функций денежной единицы

Примеры решения задач по «Экономике недвижимости»

Источник

Метод сложного процента. Функции сложного процента. Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы). Накопление денежной единицы за период. Фактор фонда возмещения. Текущая стоимость денежной единицы. Текущая стоимость аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы (ипотечная постоянная). Финансовые таблицы (таблицы функций сложного процента). [c.367]

Если в формуле 3.13 мы положим FV = 1, то тогда мы получим значение фактора фонда возмещения, который является третьей финансовой функцией. [c.317]

Фактором фонда возмещения называется величина периодического платежа, которая обеспечивает в течение п периодов при заданной ставке процента накопление суммы капитала равной одной денежной единице. [c.317]

Рис. 3.4 Фактор фонда возмещения

Для решения задачи используется функция, называемая фактор фонда возмещения, — величина, обратная фактору накопления единицы за период [c.422]

Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил необходимую величину (например, 100 тыс. руб.). Данный фактор учитывает процент, получаемый по депозитам. [c.423]

Ro = i + SFF, где SFF — коэффициент (фактор) фонда возмещения, SFF = i / (1 + i)n — 1. [c.106]

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы Взнос на амортизацию (для 12%, 5 лет). [c.169]

Решение. Если норма возврата капитала равна 0.1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) равен 0,2973964(0,12.+ 0,1773964). [c.169]

Решение. Рассчитывается отложенный доход 0.4×0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,0 3. Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации. [c.170]

Фактор фонда возмещения. [c.155]

Фактор фонда возмещения. Фактор фонда возмещения позволяет рассчитать величину [c.158]

Функция Фактор фонда возмещения является обратной по отношению к функции [c.159]

Накопленная сумма единицы (колонка 1) Накопление единицы за период (колонка 2) Текущая стоимость аннуитета (колонка 5) Текущая стоимость единицы (колонка 4) Фактор фонда возмещения (колонка 3) Взнос на амортизацию единицы (колонка 6) [c.159]

Год Будущая стоимость единицы Накопление единицы за период Фактор фонда возмещения Текущая стоимость единицы Текущая стоимость единичного аннуитета Взнос за амортизацию единицы [c.164]

Коэффициент амортизации для машин и оборудования определяется по формуле фактора фонда возмещения (третья функция денежной единицы) [c.67]

Коэффициент амортизации по формуле фактора фонда возмещения [c.68]

Фактор фонда возмещения [c.102]

Фактор фонда возмещения единицы [c.143]

Функция фактора фонда возмещения используется для вычисления той постоянной величины средств X, которые регулярно, в конце каждого периода, необходимо выделять из денежных потоков основного бизнеса и вкладывать на банковский депозит с определенной эффективной ставкой I, чтобы к периоду, когда намечаются погашение задолженности и значительные поддерживающие бизнес инвестиции, накопить нужную на это сумму g. [c.146]

В случае авансового фонда возмещения (соответствующего авансовому аннуитету) формулы единичного платежа (РМТа) и фактора фонда возмещения (SFFa) имеют вид [c.317]

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки [c.167]

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется умножением фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости (50% -ная потеря х 0,1574097) = 0,07887 х R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = = 19,87%. [c.169]

Фактор фонда возмещения (SFF) показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода для того 4TOgbI через п периодов при ставке сложнОго процента, равной I, остаток на счете составил один рубль [c.100]

Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т.е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций за п периодов. [c.191]

В этих формулах (моделях) по-разному выражается норма возврата капитала. В моделях Инвуда и Хоскальда она понимается как тот ежегодный (ежеквартальный, ежемесячный) дополнительный доход с каждого вложенного в бизнес рубля, который, если его по мере получения вкладывать в тот же бизнес (с тем же риском, отражаемым присущей данному бизнесу нормой текущего дохода i — модель Инвуда) или просто на страхуемый банковский депозит либо в гособлигации (без риска, т.е. по безрисковой норме текущего дохода R — модель Хоскальда), должен к истечеюию срока п накопить фонд возмещения ранее вложенного в бизнес капитала. Соответственно, норма возврата капитала в этих моделях именуется фактором фонда возмещения (l/Sn). [c.65]

Фактор фонда возмещения (размером в едшшцу) [c.140]

Источник

Содержание

3.1. Потенциальный валовый доход

3.2. Действительный валовый доход

3.3. Операционные расходы

3.4. Чистый операционный доход

3.5. Функции сложного процента

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Расчет фактора фонда возмещения

1.5 Текущая стоимость единицы

Вводная информация

Краткое содержание

Метод Ринга

Метод Инвуда

Метод Хоскольда

Про коэффициенты

Какие могут возникнуть сложности?

Специфика, которую следует учитывать

Заключение

Формулы сложных процентов